時(shí)代周報(bào)記者 楊靜 發(fā)自上海
上海浦東內(nèi)環(huán)東方路、龍陽(yáng)路附近的東環(huán)龍路上，坐落著三棟樓。規(guī)模并不算大，總建筑面積為1.8萬(wàn)平方米。
從外表看，這三棟大樓與其他高端樓盤(pán)并無(wú)二致，但是內(nèi)部裝修的細(xì)節(jié)，比如24小時(shí)健康呼叫系統(tǒng)、公共空間方便老年人使用的扶欄等等又顯示著這里不是普通的住宅。
事實(shí)上，這里就是陸家嘴金色陽(yáng)光頤養(yǎng)院的所在地，也是上海目前內(nèi)環(huán)內(nèi)首個(gè)五星酒店標(biāo)準(zhǔn)的養(yǎng)老院。項(xiàng)目的打造者是陸家嘴集團(tuán)（600663.SH，以下簡(jiǎn)稱“陸家嘴”），也是公司對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)出的第一次探索。
老齡化加劇的社會(huì)大背景催生的“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”已經(jīng)在促使眾多房企紛紛掘金養(yǎng)老地產(chǎn)。不少房企已經(jīng)作為主體介入養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。不過(guò)，各家在盈利模式，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、運(yùn)作運(yùn)營(yíng)等等維度上各有不同。
陸家嘴的打法是瞄準(zhǔn)高端養(yǎng)老客群，并在醫(yī)養(yǎng)結(jié)合上做突破。按照陸家嘴集團(tuán)黨委副書(shū)記徐而進(jìn)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者的表示，短期內(nèi)并未將盈利納入考慮范疇，對(duì)于公司而言，更為重要的是通過(guò)這一項(xiàng)目的試水，探究一條在養(yǎng)老地產(chǎn)上發(fā)展的健康道路和模式。
租賃而非售賣
6月16日，金色陽(yáng)光頤養(yǎng)院正式對(duì)外運(yùn)營(yíng)。開(kāi)設(shè)120間套房供老人們選擇。
金色陽(yáng)光頤養(yǎng)院推行的是專業(yè)的養(yǎng)老照顧，打造“動(dòng)靜皆宜、清心安寧、老有所樂(lè)”的社區(qū)氛圍是其一大理念。七大區(qū)域組成了金色陽(yáng)光頤養(yǎng)院：靜謐居住區(qū)、健康醫(yī)護(hù)區(qū)、景觀餐飲區(qū)、文化娛樂(lè)區(qū)、陽(yáng)光園林區(qū)、休閑健身區(qū)和娛樂(lè)活動(dòng)區(qū)。幾乎涵蓋了日常生活?yuàn)蕵?lè)的方方面面。
從商業(yè)模式看，收費(fèi)方式分為兩種，一種是月度養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)，價(jià)格從數(shù)千元到兩萬(wàn)元不等；另一種方式則是提前支付15年的居住權(quán)益費(fèi)，若居住年限不滿15年可以靈活進(jìn)行調(diào)整退還費(fèi)用。屆時(shí)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)根據(jù)老人的身體評(píng)估以及服務(wù)需求來(lái)決定，而所有的收費(fèi)將公開(kāi)透明并進(jìn)行公示。
值得一提的是，金色陽(yáng)光頤養(yǎng)院采取的是租賃而非銷售模式。陸家嘴集團(tuán)黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)、總經(jīng)理李晉昭在回答時(shí)代周報(bào)記者問(wèn)題時(shí)強(qiáng)調(diào)表示，目前該項(xiàng)目并不會(huì)考慮出售模式。
徐而進(jìn)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者進(jìn)一步表示，盡管該項(xiàng)目被作為集團(tuán)內(nèi)部一次戰(zhàn)略性的試驗(yàn)，但并沒(méi)有將其作為一個(gè)短期內(nèi)就實(shí)現(xiàn)盈利的項(xiàng)目。據(jù)其介紹，項(xiàng)目（不計(jì)算土地成本）的建設(shè)設(shè)施投入金額就達(dá)到了2.2億元。
“日本的高端養(yǎng)老地產(chǎn)，基本是在運(yùn)行七八年以后開(kāi)始實(shí)現(xiàn)盈利?！?徐而進(jìn)判斷。在他看來(lái)，目前國(guó)內(nèi)高端養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展還處在初期，金色陽(yáng)光頤養(yǎng)院選擇也是不少房企推行的租賃模式。試水養(yǎng)老地產(chǎn)作為陸家嘴集團(tuán)盤(pán)活企業(yè)存量資產(chǎn)的一大方式，也是企業(yè)社會(huì)責(zé)任的一大表現(xiàn)。
上海目前已經(jīng)成為全國(guó)最早進(jìn)入人口老齡化的城市。按照《上海市老年人口和老齡事業(yè)監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)調(diào)查制度》統(tǒng)計(jì)，截至2016年12月31日，上海全市戶籍人口中，60歲以上戶籍老年人口占戶籍總?cè)丝诘?1.6%，達(dá)457.79萬(wàn)人。
在“9073”養(yǎng)老服務(wù)格局下，90%老人在家庭養(yǎng)老、7%依靠社區(qū)養(yǎng)老、3%依靠機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。從上海2016年的數(shù)據(jù)顯示，共計(jì)625家的上海市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中，社會(huì)民辦和公辦各占一半，集中于內(nèi)外環(huán)間及外環(huán)鎮(zhèn)居民點(diǎn)普通養(yǎng)老院為主，極少數(shù)養(yǎng)老院依托于優(yōu)勢(shì)環(huán)境資源。故而言之，像金色陽(yáng)光頤養(yǎng)院一樣占據(jù)內(nèi)環(huán)資源優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目并不多見(jiàn)。
醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的高端方式
陸家嘴聚焦于養(yǎng)老服務(wù)，不同于“以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主”的養(yǎng)老地產(chǎn)。服務(wù)業(yè)考驗(yàn)的正是團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營(yíng)能力。
在徐而進(jìn)看來(lái)，養(yǎng)老行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是運(yùn)營(yíng)能力。為了做好這一點(diǎn)，陸家嘴至少?gòu)奈迥昵熬鸵呀?jīng)開(kāi)始做了探索。
2012年4月，陸家嘴集團(tuán)就發(fā)布過(guò)公告表示，將與日本西科姆醫(yī)療株式會(huì)社（以下簡(jiǎn)稱“日本西科姆”）共同合作運(yùn)營(yíng)該項(xiàng)目。這家公司在老年公寓、護(hù)理型養(yǎng)老院的運(yùn)營(yíng)中積累了豐富經(jīng)驗(yàn)和服務(wù)技巧，與陸家嘴的合作也是該公司首次海外試水。
為了更好地推進(jìn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，陸家嘴集團(tuán)在2014年投資成立了上?，n錦頤養(yǎng)院有限公司，除了陸家嘴集團(tuán)方面的人員，來(lái)自日本的專業(yè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)以及臺(tái)灣天主教耕莘醫(yī)院分別提供硬件設(shè)施和軟件服務(wù)支持。
這并不足夠，在醫(yī)療以及護(hù)理配套上，除了自聘資深?？漆t(yī)生、國(guó)家認(rèn)證的高級(jí)營(yíng)養(yǎng)師每周固定時(shí)間上門(mén)坐診服務(wù)外，陸家嘴還跟附近的醫(yī)院打通，提供了多種服務(wù)。
按照金色陽(yáng)光頤養(yǎng)院一全職醫(yī)生對(duì)時(shí)代周報(bào)記者的介紹，目前已經(jīng)與三級(jí)綜合醫(yī)院仁濟(jì)醫(yī)院進(jìn)行了系統(tǒng)對(duì)接，仁濟(jì)醫(yī)院的專家可隨時(shí)根據(jù)入住者的需求為其安排會(huì)診。同時(shí)，項(xiàng)目也為入住老人提供了包括仁濟(jì)醫(yī)院、國(guó)際醫(yī)學(xué)中心等專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的特需綠色通道就診服務(wù)及特需病房服務(wù)。
“在經(jīng)過(guò)授權(quán)后，老人們個(gè)人健康檔案、血壓、血氧這些基本數(shù)據(jù)，仁濟(jì)醫(yī)院的醫(yī)生都是看得到的、也直接實(shí)現(xiàn)可以網(wǎng)上預(yù)約、掛號(hào)。配藥不需要老人跑，全部免費(fèi)配送?！痹撫t(yī)生表示。
項(xiàng)目?jī)?nèi)部對(duì)老人們進(jìn)行的是24小時(shí)的保護(hù)。房間內(nèi)設(shè)有緊急呼叫系統(tǒng)和緊急報(bào)警拉繩，老人在需要護(hù)理或者身體不適時(shí)可以呼叫護(hù)理人員，護(hù)理人員24小時(shí)值班，第一時(shí)間能夠到場(chǎng)。
在入住之前，也會(huì)對(duì)老人們的身體條件進(jìn)行全面的評(píng)估，針對(duì)老人不同的身體條件，提供不同護(hù)理級(jí)別。而老人們?cè)陬U養(yǎng)院里的精神面貌將被視為重要的指標(biāo)，“在一個(gè)舒心的環(huán)境里，老人們的臉上會(huì)有怡然自若的神情?！鄙鲜鲠t(yī)生表示。
仍舊在探索
那么，該項(xiàng)目之后，陸家嘴集團(tuán)是否大舉進(jìn)入高端養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域？
徐而進(jìn)當(dāng)天并未給出肯定的回答。他對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，目前公司方面短期內(nèi)沒(méi)有實(shí)踐新項(xiàng)目的打算，“等到這個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)完全成熟后，再考慮后期的發(fā)展?！倍壳肮鞠Ｍ軌?qū)崿F(xiàn)用租金的收入來(lái)達(dá)到前期運(yùn)營(yíng)開(kāi)支上的平衡。
不可置否，項(xiàng)目后續(xù)投入以及長(zhǎng)期持有，對(duì)運(yùn)營(yíng)能力、資金實(shí)力等等各方面有著極高的要求。未來(lái)要怎么走，也是陸家嘴集團(tuán)在養(yǎng)老地產(chǎn)上思考的問(wèn)題。
徐而進(jìn)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者反復(fù)強(qiáng)調(diào)的是項(xiàng)目重點(diǎn)在于運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的培養(yǎng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的建立，“如果（模式）能成熟，說(shuō)不定會(huì)成為未來(lái)的營(yíng)業(yè)方向之一?！?br/>從目前來(lái)看，成立于1990 年的陸家嘴集團(tuán)一直在負(fù)責(zé)陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的城市開(kāi)發(fā)，從原先的單一土地開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)了以土地開(kāi)發(fā)和功能性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)并重的經(jīng)營(yíng)模式，而后，逐步演變成以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為主營(yíng)產(chǎn)品，尤其辦公物業(yè)是陸家嘴的核心資產(chǎn)。2016年，公司啟動(dòng)“地產(chǎn)+ 金融”的雙輪驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)型。
不過(guò)，按照徐而進(jìn)的表示，金色陽(yáng)光頤養(yǎng)院目前尚未進(jìn)行金融資源的嫁接，未來(lái)不排除可以嘗試與金融、保險(xiǎn)資源進(jìn)行聯(lián)動(dòng)，“項(xiàng)目可以是在集團(tuán)地產(chǎn)+金融上實(shí)現(xiàn)突破?！彼f(shuō)道。
2016年年報(bào)顯示，陸家嘴集團(tuán)128.07億元的營(yíng)業(yè)收入中，房地產(chǎn)為109.87 億元，金融業(yè)務(wù)為18.20 億元。在26.49 億元的凈利潤(rùn)中，長(zhǎng)期持有物業(yè)出租對(duì)利潤(rùn)總額的貢獻(xiàn)率為 49.27%，房產(chǎn)類銷售的貢獻(xiàn)率為 56.88%，投資收益的貢獻(xiàn)率為 11.07%，金融業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)率為 16.12%。

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